location de terres agricoles

[wanotun34]

Bonjour,

Mon associé (tunisien entrepreneur en France) et moi-même (français), souhaitons louer des terres agricoles irrigables (pour 15 ans).
Nous avons déjà rencontré l'avocat avec le propriétaire pour parler des clauses qui seront stipulées dans le contrat.
1) le propriétaire nous demande de payer 4 ans à l'anvance de loyer (la somme est rondelette), est-ce légal ?
2) pour la réservation de la terre, avant signature du contrat, il nous demande de lui verser plus de la moitié de la valeur correspondant à ces 4 années de location, en a t-il le droit ?
3) S'il y a rupture du contrat de notre fait, le propriétaire a demandé à son avocat de notifier dans le contrat que nous nous engagions a payer le restant du montant de la location, est-ce légal ou du moins ne peut-on pas y adjoindre une condition de rupture sans cette contrainte pour cause de force majeure (déficit de la société, dissolution, décès ou maladie invalidante...)?
4)Enfin, nous engageons sur du long terme avec des investissements assez conséquents, merci de nous préciser les éventuelles précautions à prendre dans ce type de location.

N.B.:l'avocat nous a dit que le droit tunisien protégé plus le locataire que le propriétaire, comme en France, a-t-il précicé ; personnellement, je trouve que la part de protection en faveur du propiétaire est dans ce cas "LEONINE" !

Merci, d'avance à la personne qui me répondra, nous devons verser notre avance pour les 4 ans de location en fin de semaine.

[hamadigh]

1°- La location de longue durée des terres agricoles est normalement régie par la règle dite de "3/6/9" (et plus) en nombre d'années.

2°- Un principe général de droit énonce que la convention des parties vaut loi, à partir du moment où elle ne déroge pas à certaines règles dites "d'ordre public" (impératives et supra-contractuelles).

De ce fait, les modalités de paiement qui vous ont été imparties (en montant et en terme d'anticipation) représentent en fait les conditions particulières du propriétaire, qu'il a le droit de poser mais que vous pouvez négocier ou refuser.

3°- L'obligation pour les locataires, en cas de rupture anticipée du bail pour faute de leur part, de payer la totalité du loyer restant du sur la période à courir consitue effectivement une clause léonine (qui va de soi) ; mais c'est valable aussi pour les clauses afférentes à la force majeure (ou "au fait du prince"), qui résultent nécessairement de la loi et auxquelles on ne peut pas normalement déroger.

4°- La question des investissements doit être traitée par des clauses spécifiques pour déterminer si, en fin de bail, les améliorations seront acquises (gracieusement ou de manière payante) au propriétaire, sinon reprises par les locataires.

Vous devriez préciser en détail les types de travaux et d'ouvrages prévus dans votre programme d'exploitation agricole parce qu'en vertu de la législation sus indiquée, certaines améliorations restent acquises de droit au propriétaire du sol.

[usul]

bonjour,

je m'excuse d'intervenir sans apporter d'éléments de réponse mais g moi-meme une question sur la réponse apportée par hamadigh.

1°- La location de longue durée des terres agricoles est normalement régie par la règle dite de "3/6/9" (et plus) en nombre d'années.

d'ou est tirée cette règle exactement? est ce que cela signifie qu'une location de terre agricole ne peut se faire pour moins de 3 ans? est ce une regle d'ordre public?
dans mon cas d'espèce, une location de terre agricole a été réalisé par contrat. ce contrat stipule une durée de 1 an. doit on en tenir compte?

merci d'avance pour toute l'aide que vous m'apporterez
cordialement,
Issam MOKNI

[naceur]

1°- La location de longue durée des terres agricoles est normalement régie par la règle dite de "3/6/9" (et plus) en nombre d'années
d'ou est tirée cette règle exactement?

A mon avis cette règle est inspirée de :
    - coutume
    - décret du 9 Septembre 1948 relatif à l'aliénation du domaine privé rural de l'Etat,
    - et,  de l’Article 11. de la Loi n° 95-21 du 13 février 1995, relative aux immeubles  domaniaux agricoles qui stipule que  «  Le bail ne peut pas être consenti pour une durée inférieure à trois ans»

dans mon cas d'espèce, une location de terre agricole a été réalisé par contrat. ce contrat stipule une durée de 1 an. doit on en tenir compte?

Il faut tenir compte des dispositions de l'Article 819 du Code des Obligations et des Contrats qui stipule que  « [...] Le congé doit être donné au moins six mois avant l'expiration de l'année en cours. Lorsqu'il s'agit d'une terre irriguée, l'année agricole est de douze mois ; si à l'expiration de l'année, il se trouve encore des plantes vertes, le bailleur sera tenu de permettre au preneur qui a ensemencé en temps utile pour récolter, dans des conditions normales, à l'expiration du bail, d'occuper les lieux jusqu'à ce qu'il puisse cueillir les produits ; il aura droit, d'autre part, à un loyer correspondant à cette nouvelle période. »

Slts/Naceur