Droit Commercial et économique > Questions Courtes en Droit Commercial
vente d'un terrain hypothéqué par un actionnaire
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jamel lahmar:
Bonjour,
Je suis le commissaire aux comptes d'une société familiale sous forme de SA.
Un des actionnaires de ladite société membre du conseil d'administration et
père du PDG possède un terrain. Il l'a hypothéqué à plusieurs reprises dans
le passé ( avant 2001 ) pour avoir des crédits au profit de la société. Tous
les hypothèques figurent sur le titre de propriété. En 2001, il vient de
vendre son terrain à la société tout en indiquant sur le contrat de la vente
tous les hypothèques dont le terrain est sujet. Le contrat de vente indique
un prix de 100.000 DT alors que les hypothèques sont plus élevées et vont de
200.000 à 1.000.000 DT. Aucune des hypothèques n'a encore été levée.
Est-ce que la société devient en acquérant le terrain responsable des
hypothèques ?
Quelle est la nature de cette opération au regard de l'article 200 du code
des sociétés qui a remplacé l'article 78 du code de commerce ?
Le montant de l'hypothèque peut il être supérieur au montant réel de la
chose hypothéquée ?
Merci d'avance
Jamel Lahmar
Abdou:
1- Est-ce que la société devient en acquérant le terrain responsable des hypothèques ? ==> OUI
2-Quelle est la nature de cette opération au regard de l'article 200 du code des sociétés qui a remplacé l'article 78 du code de commerce ? ==> D'une part, c'et une opération visée par les autorisations imposées par cet article et on estime qu'à défaut d'une telle autorisation, la vente est inopposable à la société. Mais, d'autre part, et comme tu l'a dis, ces hypothèques étant faites au profit de la société, elles peuvent être exonérées de l'autorisation du CA; La question est délicate du point de vue théorique, on peut avancer tant d'hypothèses. Mais coté pratique, tout dépend de la personne qui soulève la question et son intérêt à la soulever!!!
3- Le montant de l'hypothèque peut il être supérieur au montant réel de la chose hypothéquée ? Logiquement , nan; mais juridiquement, tant qu'il n'a pas dol ou erreur manifeste, l'acte est valable.
Jamel Lahmar:
Merci pour les éclaircissements. Du coup, je me permets d'en demander encore :
Si le prix de vente du terrain est supérieur à sa valeur réelle, s'agit-il d'un fait délictueux ?
S'il existe des indices qui feraient que la société ne pourra pas éteindre les objets des hypothèques ( échéances impayées, retards de paiement ... ), s'agit-il d'un transfert de responsabilité qui nuirait à la société ( à concurrence du prix déboursé contre le terrain ) dans l'intérêt de l'associé ?
La valeur réelle du terrain est-elle affectée par les hypothèques le grevant ?
Merci encore
Abdou:
1- <<Si le prix de vente du terrain est supérieur à sa valeur réelle, s'agit-il d'un fait délictueux ?>> En tant que tel, non. Cependant, La recherche d’éléments tels des manœuvres dolosives ou une intention de nuire peut théoriquement constituer un délit. Mais, je répète, ça dépend de qui va attaquer l’acte et son intérêt. Ainsi, une action pareille dans le cadre du droit des sociétés aura un fondement précis et devrait suivre une analyse juridique appropriée ; Par contre, sur le plan civil, l’action est différente. En résumé, les angles d’attaque existent, mais tout dépend du cadre dans lequel on va se placer et des documents dont on dispose. Sans compter les faits que nous pourrons prouver.
2- <<S'il existe des indices qui feraient que la société ne pourra pas éteindre les objets des hypothèques ( échéances impayées, retards de paiement ... ), s'agit-il d'un transfert de responsabilité qui nuirait à la société ( à concurrence du prix déboursé contre le terrain ) dans l'intérêt de l'associé ?>> Désolé, mais la question n’est pas assez claire ! Cependant, si on comprend bien, tu demandes si un associé pouvait attaquer cet acte vu qu’il lui porte préjudice !! Normalement, Oui ; mais l’action sociale est soumise à quelques conditions dont celles qui tiennent au nombre, délai etc etc. Mais prise au sens abstrait, il est évident que cette opération porte un préjudice notable aux associés.
3- <<La valeur réelle du terrain est-elle affectée par les hypothèques le grevant ?>> C’est certains ; d’ailleurs, si le montant des hypothèques est supérieur à la valeur du terrain !! Quelle valeur aura-t-il donc !! Il faut se placer du coté de celui qui sera éventuellement intéressé par l’achat d’un tel terrain et la purge de ses hypothèques : Quel est son intérêt si ce n’est un intérêt familial !!!
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