Promesse de vente

[easynabil]

Monsieur,

Je suis entrain de négocier une promesse de vente avec un promoteur immobilier a travers son avocat (un certain Maitre que je veux pas nommer très reconnu, prof universitaire et qui fait même des émissions en TV) sauf que l’affaire semble un peu bizarre.

•   D’abord le promoteur a arrêté de compléter les unités (des duplex) mis chemin cause litige avec l’ancien proprio du terrain et problèmes bancaires.
•   Le promoteur demande 25% du prix du logement soit 50MD lors de la signature de la promesse de vente et le reste a la fin (clés en mains)
•   C’est le premier projet du promoteur.
•   Le promoteur possède un permis de construction qui a expiré.
•   Le promoteur n’as pas le recollement, ni un permis de vendre de la municipalité.
•   Le promoteur possède parcontre un numéro au registre du commerce et possède l'agrement du ministre de l’habitat.

Mes questions :

1) D’habitude quel est le pourcentage du prix total de l’immobilier qu’un promoteur peut exiger lors de l’établissement d’une promesse de vente sachant que l’immobilier en question est 75% complété et qu’il ne reste que 4-6 mois pour le finir et finir tout le projet ensemble (d’après lui, mais j’en doute)

2) Comment ca se fait qu’un avocat de telle renommé peut apposer sa signature sur une promesse de vente avec de telles incertitudes. Es-ce normal dans votre pratique ? Peut-être que c’est normal, et que je dois relaxer au lieu de m'inquieter.

3) Est-ce que c’est possible de signer une promesse de vente alors que le promoteur n’a pas encore l’accord de la municipalité pour vendre des unités non achevées ? Je comprends que récemment l’état a interdit la vente et les promesses de vente d’immobilier sur plan.

4) Est-ce que je peux inclure dans la promesse de vente des clauses supplémentaire pour me protéger en plus de la garantie de l’avocat lui-même mentionné sur la promesse, au cas où le promoteur disparait de la scène? Ou ne rempli pas ses obligations en temps et en formes. Quel genre de clause?  Avez-vous des référence a me suggérer ?

Merci infiniment.

[hamadigh]

Les obligations réciproques du promoteur et de l'acquéreur ainsi que les modalités d'établissement des promesses de vente et des ventes définitives sont énoncées dans la législation régissant la promotion immobilière (Loi N° 90-17 du 26/02/1990 telle que modifiée par la Loi N° 2000-94 du 11/11/2000 + arrétés d'application conséquents).

Le tout est accessible par le module de recherche du JORT sur http://www.cnudst.rnrt.tn (Théme : "promotion immobilière").

[Abdou]

Un avocat qui touche son argent s'enfiche du reste.
Négocier avec un promoteur est une tache difficile. il part toujours d'une position de force qui fait que " prends ou tu laisses".
mon conseil c'est tu négocies via ton avocat.
ps: qui paye les frais de la promesse? toi?

[easynabil]

Hamadigh> Merci, je vais visiter le site.

Pionnier> les frais de la promesse c'est a dire les frais de son avocat? c'est moi qui les payes, 700DT, 300DT au debut et 400 a la signature du contrat definitif. A part ca, il n'ya pas d'autres frais.

Merci.

[hamadigh]

Complément de réponse :

1°- Il est normal que l’acquéreur paie les frais et honoraires ; c’est un principe énoncé par le code des obligations et des contrats (code civil).

2°- Conformément à la loi, le bénéficiaire de la promesse est en droit d’exiger une garantie bancaire en contrepartie du montant de l’avance.

3°- Conformément à la loi, les justificatifs de la faisabilité juridique et réglementaire du projet doivent être annexés aux contrats (promesse de vente et/ou vente), ainsi que le règlement de copropriété (pour les immeubles).

4°- La responsabilité des avocats est souvent surdimensionnée dans ce cas : en  pratique, ils ne font que rédiger un projet de contrat (contrat-type) en essayant de concilier autant que possible entre les intérêts réciproques des parties et l’esprit de la législation source. Les contractants peuvent ainsi demander toutes modifications ou corrections de leur convenance à ces projets, sinon refuser de les signer en l’état.

Dans ce sens, l’acquéreur peut recourir à un avocat pour l’assister personnellement dans la définition des termes contractuels définitifs.

[Abdou]

Si c'est toi qui paye les frais de la promesse et de la vente, exiges que c'est ton avocat qui rédige l'acte. ou que tu ne payes pas l'avocat d'un autre. non mais ca va pas!!!

[easynabil]

Merci Pionnier, en effet c'est moi qui payes les frais de l'avocat du promoteur. mais vue que la promesse de vente est crible de fautes et assez vague, je vais la rediger moi meme avec l'assistance d'un avocat de mon milieu. En plus, apparement 700DT pour un contrat de vente est trop eleve d'apres une comparison que j'ai faite, apparement je payes fort parceque l'avocat est de 'renommée'.

d'ailleurs hier j'ai passe en revu tous les textes de loi que hamadigh a suggeré (merci encore hamadi) dans sa reponse. ils sont assez clair et explicite.

Brabbi, si vous avez d'autres suggestions laissez moi savoir.

[hamadigh]

Si le promoteur refuse votre choix (chose probable), le contrat peut être valablement rédigé - et signé - par deux avocats agissant respectivement pour le compte de ce promoteur et pour votre propre compte et payés par leur client respectif.

[easynabil]

D'accord Mr Hamadi, merci !
d'apres vous combien coute la redaction d'une promesse de vente et contact...je voulais dire les frais d'avocat.
et comment trouver un avoact specialiste en droit immoblier a tunis? je connais quelqu'un vieux mais je ne sais pas s'il fait des contrat ou promesse.

merci
nabil

[hamadigh]

Les honoraires sont variables selon le prestataire, la nature de l’acte (promesse de vente ou vente directe ou bien promesse de vente et vente) et le montant de la transaction.

A cet effet, vous pouvez vous adresser aussi bien à un avocat qu'à un notaire.

Il vaudrait mieux commencer par traiter la question de l’accord à trouver avec le promoteur.