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titre foncier mère,copropriété,expiration délai

Hors ligne martine

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titre foncier mère,copropriété,expiration délai
« le: 15 novembre 2006, 05:57:16 pm 17:57 »
bonjour et toute mon admiration pour la qualité des réponses données
j'ai signé une promesse de vente( je suis française)qui est bientôt à expiration du délai mentionné(8 mois)l'agent immobilier me dit(entre autre)qu'il a eu beaucoup de mal a obtenir le titre foncier mère, qu'il n'y a pas de titre foncier individuel (le bien a été vendu par l'A.F.H.),mais que cela se fera automatiquement,sans frais,mais avec beaucoup de temps.Est-ce possible?Cela cache -t-il un problème? L'avocat parle de procédure très longue et coûteuse que le propriétaire ne veut pas assumée et propose même d'annuler cette vente et de me rembourser des 10% versés(j'ai aussi réglé lesfrais d'agence,d'avocat,1%des frais d'enregistrement.Par ailleurs ce bien est en gros la moitié d'une villa partagée en deux:est-ce que le régime de la copropriété s'applique.On me demande aussi de régler la totalité du bien avec signature d'un avenant spécial  et constat d'huissier en attendant l'autorisation du gouverneur,affirmant que c'est une pratique courante.Le bien est situé dans un quartier résidentiel au bord de la mer,est-ce qu'il peut y avoir un problème au niveau du terrain?etc etc,bref je suis très inquiète et vous remercie de bien vouloir me répondre

Hors ligne hamadigh

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Re : titre foncier mère,copropriété,expiration délai
« Réponse #1 le: 16 novembre 2006, 01:31:23 pm 13:31 »
Beaucoup d’interrogations :

1°) Votre promesse de vente et d’achat est-elle explicitement conditionnée, en plus du délai de 8 mois, à l’obtention de l’autorisation du gouverneur ?

2°) Veuillez noter, dans le même sens, que l’autorisation du gouverneur, qui suscite un grand débat juridique, est appréhendée de 2 manières différentes par les juristes (question traitée maintes fois sur ce forum) :

-Les uns (majoritaires) considèrent qu’elle est une condition juridique incontournable pour la validité même du contrat :  nullité absolue de l’opération de vente faute d’autorisation ; dans ce cas, votre vendeur ne pourrait pas vous obliger à réaliser la vente tant que l’autorisation ne serait pas acquise (même en cas d’échéance du délai nominal convenu entre vous).

-D’autres considèrent qu’un contrat de vente conserve sa validité juridique interne (entre les parties), en attendant l’éventuelle autorisation (celle-ci étant plutôt une condition de la validité du contrat envers les tiers dont l’administration du cadastre) ; dans ce sens, votre vendeur pourrait demander la résiliation de la promesse à vos torts - en cas de non paiement de la totalité du prix - du simple fait de l’expiration du délai et sans avoir à attendre l'autorisation.

3°) La revente de lots de terrains acquis initialement auprès de l’A.F.H est nulle et non avenue si la réserve de propriété reconnue par la loi au profit de cet organisme sur ces mêmes lots n’est pas levée.

En clair, les lots cédés à l'origine par l’A.F.H sont normalement incessibles par les premiers acquéreurs pendant une durée de 5 ans et, en tous cas, jusqu’à leur construction conformément au cahier des charges, la délivrance à ce sujet d’un procès-verbal de recollement (conformité des travaux) et l'obtention d’une mainlevée auprès de l’A.F.H.

Dans certains cas dérogatoires, le Ministère de l'Equipement, de l'Habitat et de l'Aménagement du Territoire (tutelle de l'A.F.H) est habilité à autoriser la revente de ces lots en l'état (avant construction).
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« Modifié: 16 novembre 2006, 01:34:18 pm 13:34 par hamadigh »
Cordialement

Hors ligne martine

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Re : titre foncier mère,copropriété,expiration délai
« Réponse #2 le: 16 novembre 2006, 10:15:50 pm 22:15 »
bonsoir et merci à hamadig pour sa réponse, en espérant qu'il veule bien me consacrer encore un peu de temps.Effectivement, ma promesse d'achat est subordonnée à l'autorisation du gouverneur.il y est mentionné une atestation de main levée mais pas de procès verbal de recollement.L'A.F.H. est désignée comme vendeuse de la villa au propriétaire actuel.quels risques est-ce que j'encoure si je conclus la vente sans l'autorisation du gouverneur.Quelle peut-être la raison de la non existence de titre foncier individuel .
très cordialement
martine

Hors ligne hamadigh

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Re : titre foncier mère,copropriété,expiration délai
« Réponse #3 le: 16 novembre 2006, 10:41:00 pm 22:41 »
Bonsoir Martine.

Pour les détails, je vous invite à revoir les questions-réponses formulées l'année dernière sur le même sujet et dans cette même rubrique du forum.

Le risque de "passer outre" c'est de se voir refuser l'enregistrement du contrat par la Recette des Finances et/ou l'inscription de la vente sur le titre foncier mère (global) par le Conservateur de la Propriété Foncière (Cadastre).

Plus important, la Cour de Cassation a prononcé, dans certains cas similaires, l'annulation pure et simple de la vente, d'où un évident problème pour récupérer alors le prix auprès du vendeur.

Pour la finalisation du morcellement (extraction d'un titre foncier particulier au lot en question), la question peut être ajournée à condition d'avoir déjà la mainlevée de l'A.F.H (celle-ci venant normalement après l'établissement du P.V de recollement).

Ceci dit, la législation peut toujours changer en votre faveur.

A vous de voir. 
Cordialement

 

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