La demande de partage de cette succession a été complétée par la question suivante:
La veuve vit avec une de leurs filles dans la maison au premier étage, et un des deux fils vit avec sa famille dans la maison au dessus.
Les 2 maisons sont encore inscrites au nom du père (le défunt).
... En cas de non accord est-ce que le fils qui occupe avec sa famille une des deux maisons peut la garder même s'il n'a pas les moyens d'acheter les parts des autres ?
Il est fortement indiqué d'entreprendre les démarches auprès des services de la conservation foncière que le titre foncier soit désormais établi au nom des héritiers et comporte la répartition des parts indivises de chacun.
L'espace occupé par l'un des fils dépasse manifestement ses parts successorales et ne peut donc sans autre formalité s'y maintenir surtout si TOUS les autres héritiers ne sont pas d'accord. C'est le cas également de la fille et de sa mère qui occupent une partie de l'habitation.
Dans un premier temps, une première solution - provisoire - peut être envisagée : le fils peut payer aux autres héritiers un loyer correspondant à leurs parts. Cependant dans la mesure où une autre partie du bien immobilier est occupée par d'autres héritiers, ces derniers lui doivent à leur tour un loyer. Finalement, le frère et la soeur qui ne logent pas dans la maison devraient recevoir à titre du loyer dû par l'occupation par leur mère et leur frère et soeur 21/48 de l'estimation de sa valeur locative: le tiers de ce montant allant à la fille et les deux autres tiers au fils.
Bien sûr l'un et l'autre peuvent renoncer à recevoir leur dû totalement ou en partie.
Le fils qui occupe l'étage devra régler mensuellement à son frère et à sa soeur qui n'habitent pas au logement de leur père 21/34 de la fraction du loyer qui excède sa part. L'épouse et la fille qui occupe le premier étage verseront de leur coté 21/35 de la fraction du loyer qui excède leur part.
Considérons l'exemple numérique suivant. Si la loyer annuel des deux étages est de 48.000 dinars et que la valeur locative de chaque étage est la même et donc que le loyer du premier étage et le loyer du rez-de chaussée sont de 24.000 dinars chacun.
Alors, on constate que le fils occupe l'étage dont le loyer est de 24.000 dinars alors que sa part héréditaire n'est que de 14*24.000dt/48 soit 7.000 dinars. Il doit donc verser à ses cohéritiers 24.000-7.000 = 17.000 dinars.
On constate également que la mère et la fille qui occupent le rez-de-chaussée disposent d'un logement dont la valeur locative est de 24.0000 dinars alors que leurs parts cumulées pour cette partie de l'immeuble ne s'élèvent qu'à (7+6)*28000/48 soit 6.500 dinars. Elles doivent donc verser à leur cohéritiers - dont le fils qui occupent le premier étage - 17.500 dinars.
Ainsi, l'excédent de loyer du premier étage est réparti entre le fils, les deux filles et la mère sur une base de 14+7+7+6 soit 34 parts et le fils et la fille qui n'habitent pas dans la maison du défunt reçoivent donc respectivement 7.000 et 3.500 dinars (càd 14*17000/34 et 7*17.000/34)
De même, l'excédent de loyer du rez-de-chaussée est réglé par la fille et la mère sur une base de 14+14+7 soit 35 parts et le fils et la fille qui n'habitent pas dans la maison du défunt reçoivent donc respectivement 7.000 et 3.500 dinars (càd 14*17.500dt/35 et 7*17.5000dt/35)
Au total,
- le fils qui n'habite pas dans la maison aura reçu 7.000 du fils qui habite la maison et 7.000 dt de la mère et de la fille qui habitent le rez-de-chaussée soit 14.000 dinars ce qui correspond à sa part successorale dans le loyer annuel de la maison (14*48.000/48)
- la fille qui n'habite pas dans la maison aura reçu 3.500 du fils qui habite la maison et 3.500 dt de la mère et de la fille qui habitent le rez-de-chaussée soit 7.000 dinars ce qui correspond à sa part successorale dans le loyer annuel de la maison (7*48.000/48)
- le fils, qui occupe l'étage aura payé 17.000 dinars aux autres héritiers et aura reçu 7.000 dinars au titre de ses droits sur le rez-de chaussée occupé par sa mère et sa sœur. Son bilan financier est 17.000-7.000 dinars = 10.000. L'occupation de l'étage lui revient donc à 10.000 dinars au lieu de 24.000. C'est donc la différence entre sa part et la valeur du logement qu'il occupe pour faire simple.
- la mère et la fille qui occupent le rez-de-chaussée auront payé 17.500 dinars et reçu 6.500 dinars. Leur bilan financier est de 11.000 dinars. C'est ce qu'elles pour l'occupation de l'étage au lieu de 24.000 dinars. C'est aussi l'écart entre la valeur du logement qu'elle occupe et leurs parts successorales.
On a retenu cette présentation parmi d'autres dans la mesure où elle peut être facilement reconstituée et se présente comme une démonstration du résultat.
La solution définitive en cas de désaccord notamment, consiste à vendre le bien car nul n'est tenu de rester dans l'indivision surtout lorsque celle-ci s'accompagne de l'occupation partielle du bien. La vente ou l'accord de partage entre les héritiers permettra d'individualiser et matérialiser réellement le partage.
Nos respects
