Syndic: modofication de règlement de copropriété

[fanaga]

Une résidence d'habitation collective composée de 3 immeubles(A-B-C) de 62 logements (construite en 2002).
Il a été institué un Syndic en 2003 dont la gestion est assurée par les copropriétaires. Toutes les formalités nécessaires ont été faite; allant du vote ,de la rédaction du règlement ,de l'approbation de la municipalité jusqu'à l'enregistrement ont été accomplis. Courant l'année 2004 ,un nombre de copropriétaires (de ceux qui résident aux blocs A et B)ont suggéré de limiter la gestion du Syndic aux blocs A et B sous prétexte que les autres copropriétaires du bloc C font beaucoup de retards quant aux règlements de leurs cotisations mensuelles.
Une assemblée (je ne sais pas ordinaire ou extraordinaire..!!!) a été fixée et la nouvelle décision de séparation (ou de limitation..!!) de la gestion du syndic a été votée à la majorité légale. Un PV de cette assemblée a été adressé aux autorités municipales qui ,à la surprise des copropriétaires de l'immeuble C,ont approuvé cette décision. Depuis, l'état de l'immeuble C et les alentours (zones vertes, parking,etc....)connait une situation inquiétante et alarmante même (propreté, sécurité, accès à l'immeuble,..etc) .
-Juridiquement, cet acte est-il légal ?
-Si non, les copropriétaires de l'immeuble C peuvent-ils prétendre à la nullité de cet acte ?

[naceur]

-Juridiquement, cet acte est-il légal ?

Selon mon point de vue, cette décision ne peut être légal que si elle est  prise par Une Assemblée Extraordinaire remplissant les conditions du qorum et de majorité et un engagement de constitution d'un Syndic pour le bloc C   

Slts/Naceur

[Abdou]

je connais une dizaine de cas de gestion semblable.
le mieux c'est de constituer un syndic de l'immeuble C.

[fanaga]

je connais une dizaine de cas de gestion semblable.
le mieux c'est de constituer un syndic de l'immeuble C.

Je suis d'accord avec vous, si ça sera la seule et la dernière solution et s'il n'y en a pas d'autres.
Le problème ici ,et à mon avis réside dans le manque au niveau des textes qui régissent la copropriété dans la législation tunisienne notamment les articles 85 à 102 du code des Droits Réels.Les dernières révisions apportées à la législation en vigueur ont particulièrement parlé de syndic immobilier professionnel .En quelques sortes, Y-a pas eu un nouveau apport qui touche les vrais problèmes de la copropriété en Tunisie. J’estime ,lorsqu'on regarde ce que dispose la loi française en matière de protection des copropriétaire, on remarque que c'est plus riche et que ce sont des lois dont le contenu apportent plus de solutions que les notres.
En effet, en revenant au cas Syndic: modification de règlement de copropriété posté ci-haut sur ce forum, les propriétaires des blocs A et B ont effectivement profité des failles ou pour ne pas utiliser ce terme (faille) je dirais les insuffisances de la loi. Plus clairement, ces derniers ont su se réfugier chez leurs amis des avocats qui lui ont montré l'issue ,autrement dit lui ont conseillé une procédure bien déterminée légalement pour se faire débarrasser des copropriétaires du bloc "C".Je suis d'accord qu'ils ont su suivre le bon chemin pour gagner plein de cause. Ca c'est du côté justice ou légalilté. Mais de l'autre côté ce n'est pas équitable, car un législateur qui permet à un certain nombre de copropriétaires de profiter de leur nombre supérieur au nombre des autres (ceux du bloc C dans ce cas) pour voter une séparation ou division d'un Syndic en 2
,qui en fait, c'est une reconstitution d'un nouveau syndic (réunissant les 2 Blocs A et B) et l'abondant des autres .
Pour quoi les autres ne peuvent-ils pas aussi reconstituer un syndic propre à leur Bloc "C" suite à cette séparation
C'est la question la plus importante !!!
La réponse (tjrs d'après les textes de loi tunisienne) est : OUI
Mais, en pratique ,dans ce cas exposé, le nombre des copropriétaires du bloc "C" est très réduit et ne dépasse pas 12.Les frais mensuels nécessaires au gardiennage ,à l'entretien de l'immeuble et des autres parties liées ,ainsi qu'aux divers règlements de STEG,SONEDE etc... est assez important pour être supportés par 12 copropriétaires ,Ce qui rend difficile de convaincre ses voisins de payer par exemple.40 DT/mois ,alors qu'avant lorsque ces derniers étaient intégré en un seul syndic ,les charges revenant à chacun d'entre eux ne dépassent pas les 15 DT/mois.
Par conséquent, se réunir en un seul syndic les frais deviendront moins importantes et c'est ça l'esprit solidaire qui devrait être imposé par le législateur lui même.
..
A vos commentaires   

[Abdou]

Je suis tout à fait d'accord. Oui, la solution de division du syndic peut être attaquée au vu qu'elle engendre une exclusion d'une partie des copropriétaires.
Le syndic aurait pu procédé autrement en faisant une injonction de payer aux récalcitrants et porter l'affaire en justice. certains syndicats ont fait ce choix. D'autres ont choisi la solution la plus facile: diviser.
le cas le plus marrant que je connais est identique au votre, sauf que les résidents des blocs évincés ont eu cette astuce de payer une femme pour nettoyer les immeubles et ont prix le plaisir de déposer leurs ordures devant les immeubles avec "syndic". En créant cette tension, l'affaire est portée devant les autorités municipales qui ont tout simplement déclarés le syndicat crée "illégal" et ont procédé avec l'accord de tout le monde à confier la gestion à un syndicat professionnel qui a abandonné après 6 mois.
Dans ce genre de problèmes, la loi ne peut pas résoudre la difficulté qui est à la base une question de mentalité et d'éducation.
ce que je ne comprend pas, c'est cette passivité des syndics vis à vis des mauvais payeurs. Pourtant, le justice ne pardonne pas et elle "sympathise" (trop même) avec les actions des syndics.

[fanaga]

Je suis tout à fait d'accord. Oui, la solution de division du syndic peut être attaquée au vu qu'elle engendre une exclusion d'une partie des copropriétaires.
Le syndic aurait pu procédé autrement en faisant une injonction de payer aux récalcitrants et porter l'affaire en justice. certains syndicats ont fait ce choix. D'autres ont choisi la solution la plus facile: diviser.
le cas le plus marrant que je connais est identique au votre, sauf que les résidents des blocs évincés ont eu cette astuce de payer une femme pour nettoyer les immeubles et ont prix le plaisir de déposer leurs ordures devant les immeubles avec "syndic". En créant cette tension, l'affaire est portée devant les autorités municipales qui ont tout simplement déclarés le syndicat crée "illégal" et ont procédé avec l'accord de tout le monde à confier la gestion à un syndicat professionnel qui a abandonné après 6 mois.
Dans ce genre de problèmes, la loi ne peut pas résoudre la difficulté qui est à la base une question de mentalité et d'éducation.
ce que je ne comprend pas, c'est cette passivité des syndics vis à vis des mauvais payeurs. Pourtant, le justice ne pardonne pas et elle "sympathise" (trop même) avec les actions des syndics.

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Effectivement, ils ont choisi la solution la plus facile...il n'ont même pas tenté de procéder par d'autres voix que le législateur met à leur disposition ,car, il prétendaient que c'est inéfficace de depenser de l'argent pour adresser un auxiliaire de justice aux récalcitrants pour les informer et puis si necessaire une injonction de payer par décision de justice....
Quoi-que , l'acte fait par les copropriétaire des bloc A et B et leur solution de division du syndic peut être attaquée au vu qu'elle engendre une exclusion d'une partie des copropriétaires serait une idée alternative peut-être pour dissuader ces parties de copropriétaires à revenir sur leur décision.
Mais étant donné,que cet acte qui est supposé approuvé par le ministère du tutel, après approbation des autorités locales (la municipalité),par quel type d'action en justice peut-on attaquer cette décision et quel sont les juridictions compétente pour ça ? 

[naceur]

Quoi-que , l'acte fait par les copropriétaire des bloc A et B et leur solution de division du syndic peut être attaquée au vu qu'elle engendre une exclusion d'une partie des copropriétaires serait une idée alternative peut-être pour dissuader ces parties de copropriétaires à revenir sur leur décision.
Mais étant donné,que cet acte qui est supposé approuvé par le ministère du tutel, après approbation des autorités locales (la municipalité),par quel type d'action en justice peut-on attaquer cette décision et quel sont les juridictions compétente pour ça ? 

Le mieux c'est de chercher une solution à l'amiable avant de chercher côté justice
Par exemple, un engagement ferme de payer les frais de syndic par les copropriétaires du bloc "C" stipulant des intérêts et pénalités (montant important) en cas de retards 

Slts/Naceur

[Abdou]

par quel type d'action en justice peut-on attaquer cette décision et quel sont les juridictions compétente pour ça ? 

2 axes d'attaque:
1- procédure: avis et assignation, quorum, vote etc...
2- Faillite du syndic à son obligation des gestion et violation des règles de la copropriété.