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Code des Droits Réels
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Le droit tunisien en libre accès

Livre Premier - Des Droits Réels en général
Titre Deuxième - Du Droit de Propriété
Sous-Titre II - De l'Indivision
Chapitre III - De la Copropriété des Immeubles divisés par étages ou par appartements

Le droit tunisien en libre accès

Art. 85 (nouveau)Note1 . - Lorsque l'immeuble construit ou le groupe d'immeubles construits est propriété de plusieurs personnes et comporte plusieurs étages ou appartement ou locaux commerciaux ou professionnels ou autres appartenant privativement à une seule personne ou plusieurs personnes. Celles-ci sont présumées copropriétaires du terrain sur lequel est édifié l'immeuble, ainsi que de ses parties communes qui ne sont pas destinées à l'usage exclusif, ou à l'intérêt de l'une d'elles.
Sont considérées communes les parties des constructions, ainsi que les terrains, superficies, espaces, couloirs, passages, équipements, canalisations, locaux de gardiennage, ascenseurs, escaliers, terrasses, patios et autres parties et composantes destinées à l'utilisation ou à la jouissance de tous les propriétaires ou de certains d'entre eux, tant que le contraire n'a pas été spécifié dans le titre de propriété.
Les séparations mitoyennes entre deux appartements ou locaux sont propriété commune entre leurs propriétaires.
Ces dispositions ainsi que les dispositions suivantes s'appliquent aux ensembles immobiliers qui constituent une unité architecturale intégrée comportant des parties et des commodités communes au sens du deuxième paragraphe du présent article.

Art. 86. - La copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements est régie par les mêmes règles que l'indivision et le mur mitoyen sous réserve des dispositions suivantes.

Art. 87. - Chacun des propriétaires peut user librement des parties communes de l'immeuble suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.
A défaut de convention contraire, il a, dans les parties communes, des droits proportionnels à sa part divise dans l'immeuble.

Art. 88. - Tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes. Sa contribution aux charges est sauf convention contraire, proportionnelle à sa part divise dans l'immeuble.

Art. 89 (nouveau)Note2 . - L'ensemble des propriétaires visés au paragraphe premier de l'article 85 du présent code sont constitués de plein droit et en vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la personnalité civile, et d'un président qui en est le mandataire légal, chargé de la représenter en justice en tant que demanderesse ou défenderesse, ainsi qu'auprès des diverses administrations et entreprises publiques.

Le président du syndicat est choisi conformément aux dispositions de l'article 97 du présent code.

Le président du syndicat peut être assisté d'un comité composé de trois à neuf propriétaires choisis parmi eux à la majorité fixée à l'article 91 du présent code.

Le syndicat des propriétaires est chargé notamment de la conservation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, de la gestion et de l'entretien des parties communes, conformément aux dispositions du présent code, et du règlement de copropriété visé à l'article 90.

Le syndicat des propriétaires peut conclure avec les organismes de professionnels, tous contrats nécessaires à la préservation, au gardiennage et à l'entretien de l'immeuble.

Il peut au besoin engager et suivre, pour le compte des propriétaires, toutes procédures d'immatriculation ou de régularisation foncière.

Art. 90 (nouveau)Note3 . - Le syndicat des propriétaires doit adopter un règlement dit "règlement de copropriété" comportant la détermination, la fixation et la description de chaque partie commune, en vue d'assurer la bonne utilisation et la bonne gestion de l'immeuble, et ce, conformément à un réglement-type approuvé par décret pris sur proposition du ministre chargé des affaires foncières.

Il peut être ajouté à ce règlement de copropriété des règles spécifiques répondant aux caractéristiques de l'immeuble en copropriété, approuvées par l'ensemble des propriétaires à la majorité fixée à l'article 91 du présent code et conformément aux procédures fixées par le règlement de copropriété.

Ce règlement oblige l'ensemble des propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble.

Un exemplaire du texte du règlement de copropriété est déposé au siège de la collectivité locale dans la circonscription de laquelle est situé l'immeuble.

Un autre exemplaire est déposé à la conservation de la propriété foncière lorsqu'il s'agit d'un immeuble immatriculé, pour être mentionné sur les titres fonciers concernés.

Il peut être recouru à l'arbitrage pour les litiges résultant de l'application de ce règlement.

Art. 91 (nouveau)Note4 . - L'insertion ou la modification des règles spécifiques dans le règlement de copropriété ne peut avoir lieu qu'à la majorité des propriétaires présents ou de leurs représentants, et chacun d'entre eux dispose d'un nombre de voix correspondant à la fraction qui lui revient dans les parties communes et indivises.

Toutefois, lorsque la fraction dont dispose un propriétaire dépasse la moitié de l'ensemble des parts dans les parties communes indivises, le nombre de voix dont dispose ce propriétaire est réduite à l'ensemble des voix du reste des propriétaires.

Dans ce cas, ainsi que dans les autres cas de partage égal des voix, celle du président du syndicat est prépondérante.

Art. 92 (nouveau)Note5 . - Le président du syndicat peut, à son initiative ou à celle du tiers au moins des propriétaires convoquer une assemblée générale pour connaître des questions relatives à la gestion des parties communes et chaque fois qu'il est utile.

La convocation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par des convocations écrites remises directement aux intéressés contre signature de reçus.

L'assemblée générale des propriétaires n'est régulière qu'en présence de la moitié des propriétaires, en personne ou par représentation.

Les décisions sont prises à la majorité prévue à l'article 91 du présent code et à défaut du quorum susvisé, de nouvelles convocations sont adressées dans les quinze jours suivant la date fixée pour la première assemblée.

Les décisions au cours de la deuxième assemblée générale sont prises à la majorité des présents quel que soit leur nombre ou les quotes-parts de ceux qu'ils représentent.

L'assemblée générale décide des pouvoirs qu'elle juge utile de donner au président du syndicat pour gérer l'immeuble, conformément au règlement de copropriété prévu à l'article 90 du présent code.

Le président de la collectivité locale dans le ressort de laquelle est situé l'immeuble peut prescrire au président du syndicat ou au président provisoire désigné en application du paragraphe troisième de l'article 97 du présent code, la convocation de l'assemblée générale des propriétaires chaque fois que de besoin.

Art. 93. - Au cas où une fraction d'immeuble fait l'objet d'un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat au même titre et dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire.
En cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il n'est tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à verser effectivement une contributive.

Art. 94. - Si une fraction d'immeuble devient la propriété indivise de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l'une d'entre elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.

Art. 95. - A la majorité des voix, le syndicat peut imposer toutes assurances collectives relatives aux risques qui menacent l'immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble.

Art. 96. - Le syndicat peut autoriser, aux frais de ceux des copropriétaires qui en font la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble ou une partie de l'immeuble, et ce, dans les conditions qu'il déterminera dans l'intérêt des copropriétaires.

Art. 97 (nouveau)Note6 . - Le président du syndicat des propriétaires est choisi ou remplacé s'il y a lieu à la majorité prévue à l'article 91 du présent code et conformément à la procédure fixée au règlement de copropriété prévu à l'article 90 du même code.
Ses pouvoirs sont fixés, par le présent code et par le règlement de copropriété.
Si un président de syndicat de propriétaires n'a pas été choisi ou n'a pas été remplacé à la suite d'une révocation ou d'un empêchement, le président de la collectivité locale dans le ressort de laquelle se trouve l'immeuble doit, après mise en demeure adressée aux propriétaires et demeurée un mois sans effet, prendre un arrêté de désignation d'un président provisoire du syndicat, parmi eux ou en dehors d'eux, pour une période qui ne saurait être inférieure à six mois renouvelables par tacite reconduction, jusqu'au choix par les propriétaires d'un président parmi eux ou en dehors d'eux, à la majorité prévue à l'article 91 du présent code.
L'arrêté de désignation du président provisoire comporte s'il y a lieu désignation des travaux de réparation, de restauration et d'entretien qui revêtent un caractère d'urgence résultant des règlements sanitaires, de la sécurité et de la prévention, en vigueur, ainsi que le montant de la contribution que chaque propriétaire ou celui qui est en ses lieu et place, tel que l'occupant ou le locataire ou autre, doit payer pour couvrir les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d'un propriétaire ou de l'utilisateur du local dans le paiement des quotes-parts de dépenses mises à sa charge conformément aux dispositions du présent code et du règlement de copropriété, le président du syndicat peut le contraindre au paiement au moyen de la procédure de l'injonction de payer, et l'utilisateur du local peut exiger du propriétaire la restitution de ce qu'il a payé à ce sujet.
Le président du syndicat des propriétaires est choisi ou remplacé, s'il y a lieu, à la majorité prévue à l'article 91 du présent code et conformément à la procédure fixée au règlement de copropriété prévu à l'article 90 du même code.
Sa mission est définie par le présent code et par le règlement de copropriété.
Le syndicat des propriétaires peut attribuer une partie ou la totalité des missions du président du syndicat à la majorité prévue à l'article 91 du présent code à un syndic immobilier professionnel, qui les exerce conformément aux dispositions du présent code et le règlement de copropriété visé à l'article 90 du même code.
En entend par syndic immobilier professionnel, tel que désigné ci-dessus, toute personne physique ou morale qui
exerce à titre professionnel moyennant rémunération l'administration des parties communes d'un immeuble ou
groupe d'immeubles ou d'un ensemble immobilier. Il est soumis dans l'exercice de son activité à un cahier des charges qui sera approuvé par arrêté du ministre de l'intérieur et du développement local.
Si le président de syndicat de propriétaires n'a pas été choisi ou n'a pas été remplacé à la suite d'une révocation ou d'un empêchement, ou dans le cas où ses missions n'ont pas été confiées à un syndic immobilier professionnel, le président de la collectivité locale dans la circonscription de laquelle est situé l'immeuble doit, après mise en demeure adressée aux propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée deux mois sans effet, prendre une décision de désignation d'un président provisoire du syndicat des propriétaires, parmi eux ou parmi les syndics immobiliers professionnels, pour une période qui ne saurait être inférieure à six mois, jusqu'au choix par les propriétaires d'un président du syndicat ou l'attribution de ses missions à un syndic immobilier professionnel par le syndicat des propriétaires à la majorité prévue à l'article 91 du présent code.
La décision de désignation du président provisoire du syndicat des propriétaires ou l'attribution de ses missions à un syndic immobilier professionnel comporte la détermination des travaux de réparation, de restauration, de maintenance et d'entretien qui revêtent un caractère d'urgence résultant des règlements sanitaires, de la sécurité et de la prévention en vigueur, ainsi que le montant de la contribution que chaque copropriétaire ou celui qui agit en lieu et place, tel que le locataire ou autre, doit payer pour couvrir les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d'un propriétaire ou des exploitants précités dans le paiement des quote-parts et participations aux dépenses mises à leur charge conformément aux dispositions du présent
code et du règlement de copropriété, le président du syndicat peut le contraindre au paiement des sommes dont il est redevable au moyen de la procédure de l'injonction de payer, l'exploitant du local peut réclamer
du propriétaire les sommes qu'il a payées à ce sujet.
L'injonction de payer est exécutoire, vingt quatre heures après sa notification, conformément à la procédure prévue
par le code de procédure civile et commerciale. Le recours en appel n'est pas suspensif d'exécution.

Art. 97 bisNote7 . - Le président de la collectivité locale concernée prescrit les travaux d'entretien et de réparation nécessites en vertu-des lois et règlements en vigueur, aux frais des propriétaires intéressés ou de ceux qui sont en leur lieu et place.
Les dépenses qui auraient pu être engagées à cet effet par la collectivité locale en vertu de la législation et de la réglementation en vigueur sont recouvrées suivant la procédure du recouvrement des créances des collectivités locales.

Article 97 (ter). Note - Nonobstant toute poursuite pénale, le non-respect par le syndic immobilier professionnel des dispositions de cette loi ou du cahier des charges relatif à l'exercice de l'activité est passible des peines suivantes :

  • l'avertissement,
  • la suspension provisoire de l'exercice de la profession en tant que syndic immobilier professionnel pour une durée de six mois à un ans,
  • la suspension définitive de l'exercice de l'activité par le syndic immobilier professionnel.

L'avertissement est infligé par le président de la collectivité locale concernée, en cas de manquement répété et constaté de la part du syndic immobilier professionnel dans l'exécution des missions qui lui sont confiées, et ce, après avertissement et l'inobservation du manquement dans un délai maximum de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l'exercice de l'activité est infligée par décision du gouverneur de la
région concernée au vu d'une requête adressée au président de la collectivité locale dans la circonscription
de laquelle est situé l'immeuble, formulée par le tiers des propriétaires au minimum ou qui agissent en lieu et
place, tel que le locataire ou autre, et ce, après invitation du syndic immobilier professionnel concerné à déposer ses conclusions dans un délai de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l'exercice de l'activité est infligée également en cas d'infliction plus de deux avertissements à l'encontre du syndic immobilier professionnel.
La peine de la suspension définitive de l'exercice de l'activité est infligée par décision du gouverneur de la région concernée à l'encontre du syndic immobilier professionnel dont trois décisions du suspension provisoire de l'exercice de l'activité sont prononcées à son encontre pendant cinq ans.
La peine infligée est notifiée à l'intéressé par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum de quinze jours.
La décision d'infliction de la peine à l'encontre du syndic immobilier professionnel est notifiée également dans le même délai visé au paragraphe précédent au président de la collectivité locale et au syndicat des propriétaires.
Le président de la collectivité locale concernée désigne un syndic immobilier professionnel provisoire en vue de remplacer son collègue suspendu provisoirement ou en vue de la liquidation de ses dossiers en cas de suspension définitive de l'exercice de l'activité.

Article 97 (quater). Note - Est passible de la peine d'emprisonnement de 16 jours à 2 mois et d'une amende de trois cents dinars à trois mille dinars ou de l'une des deux peines, toute personne qui exerce la profession du syndic immobilier professionnel contrairement aux dispositions du paragraphe quatre de l'article 97 (nouveau) du présent code.
Est applicable, la même peine à toute personne qui ne se conforme pas à la décision de suspension provisoire ou définitive de l'exercice de l'activité visée à l'article 97 (ter) du présent code.

Art. 98. - En cas de destruction par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des copropriétaires à la double majorité fixée à l'article 91.
Dans le cas ou le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit seraient, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par privilège à la reconstruction.

Art. 99 (nouveau)Note8 . - Lorsque le bâtiment comporte des étages et des appartements et que deux au moins appartiennent à deux personnes ou plus, il est extrait du titre foncier initial, ou du titre foncier unifié autant de titres fonciers dérivés que de parties privatives, conformément aux plans topographiques établis par l'office de la topographie et de la cartographie ou par un ingénieur topographe agréé conformément à la législation en vigueur.
La quote-part revenant à chaque partie privative dans les parties communes et indivises est déterminée conformément aux règles techniques en vigueur.
Le titre foncier initial de l'immeuble loti demeure, après établissement des titres fonciers dérivés, relatif uniquement aux parties communes indivises.

Art. 100. - L'aliénation, le partage ou la constitution d'un droit réel quelconque, portant sur l'objet du titre individuel, s'étendront, de plein droit, aux droits correspondants sur les parties communes.
En aucun cas, le partage des parties communes ou leur licitation ne pourront être demandés.
Toute clause contraire est nulle et de nul effet.

Art. 101. - On ne peut se prévaloir du droit de retrait en matière d'immeubles divisés par étages ou par appartements.

Art. 102 (nouveau)Note9 . - Une partie privative individualisée ne peut être divisée qu'avec l'autorisation du syndicat des propriétaires à la majorité fixée à l'article 91 et compte tenu de la législation et de la réglementation urbanistique en vigueur.
La vocation de ces parties ne peut être changée que par autorisation préalable de l'autorité administrative compétente, conformément à l'article 75 du code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme. La transformation de ces parties en local à usage professionnel, administratif ou commercial ou pour l'exercice d'une autre activité non conforme à sa vocation initiale ou leur destination à titre professionnel à la location en tant qu'appartements meublés pour une courte période n'excédant pas un mois, est considéré, comme changement de vocation de l'immeuble au sens du présent article.
Toute contravention aux dispositions du paragraphe précédent entraîne l'infliction des peines prévues à l'article 84(bis) du code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.

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