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Législation-Tunisie

Code de Procédure Civile et Commerciale

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Le droit tunisien en libre accès

Titre VIII (nouveau). - Des voies d'exécution

Chapitre VIII. - De la saisie des immeubles et de leur vente.

Section I. - Dispositions communes aux immeubles immatriculés et non immatriculés

Le droit tunisien en libre accès

Article 410. - Les dispositions du présent chapitre sont applicables à la saisie et à la vente des droits réels immobiliers susceptibles d'hypothèque, ou des parts, divises ou indivises, de ces mêmes droits.

Article 411 (nouveau). Note - Dans les soixante jours au plus tard, après la saisie-exécution ou sa signification au saisi, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé, ou après l'inscription du commandement sur le registre foncier, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé, l'avocat du saisissant dépose au greffe du tribunal devant lequel l'adjudication aura lieu, un cahier des charges daté et signé par lui.
Le cahier des charges doit être accompagné d'un rapport d'expertise établi sur ordre du juge et comportant la détermination de la valeur réelle de l'immeuble objet de l'adjudication, pour l'évaluation, sont prises en considération notamment les données relatives à la situation de l'immeuble, sa superficie, ses composantes, ses accessoires, le mode de son exploitation, et, le cas échéant, ses revenus habituels ainsi que le prix d'immeubles similaires vendus dans la même région au cours de l'année précédant l'expertise.

Article 412 (nouveau). Note - Le cahier des charges ne doit contenir que les énonciations suivantes :

    1. les nom, prénom, profession, domicile et qualité du saisissant et du saisi ;
    2. les nom, prénom et adresse de l'avocat poursuivant ;
    3. le titre exécutoire et sa signification et le titre inscrit en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
    4. le procès-verbal de saisie-exécution et sa signification au saisi, ou le commandement et son inscription, et, s'il y a lieu tout autre acte ou jugement intervenu postérieurement ;
    5. la désignation de l'immeuble saisi, telle qu'elle figure dans le procès verbal de saisie-exécution ou le commandement ;
    6. s'il y a lieu, les charges réelles grevant l'immeuble saisi, les prénotations, ainsi que les baux avec indication des nom prénom et domicile du locataire de la durée du bail et du montant du loyer ;
    7. une mise à prix égale à la valeur déterminée de l'immeuble ;
    8. les jour et heure de l'adjudication et le tribunal devant lequel elle aura lieu.
    9. Les conditions de visite de l'immeuble saisi. Note

Toute autre clause est réputée non écrite.
Un état des inscriptions sur le titre foncier est annexé au cahier des charges, le cas échéant.

Article 413. - Toute personne peut prendre communication du cahier des charges, sans déplacement, au greffe du tribunal ou à l'étude de l'avocat poursuivant, en laquelle une copie restera déposée.

Article 414. - Si, lors de la saisie-exécution, les immeubles ne sont pas loués ou affermés, le saisi reste en possession, en qualité de séquestre judiciaire, jusqu'à la vente, à moins que, sur la demande du poursuivant ou de tout autre créancier, il n'en soit autrement ordonné par le président du tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble, statuant en référé.

Article 415. - Les fruits naturels et civils, ou le prix qui en proviendra, seront immobilisés à partir de la signification de la saisie-exécution ou du commandement au saisi et seront distribués avec le prix de l'immeuble et suivant les mêmes règles, sauf l'effet d'une saisie antérieure faite conformément à l'article 402.

Article 416. - Un simple acte d'opposition signifié par huissier-notaire, à la requête du poursuivant ou de tout autre créancier, au locataire ou fermier de l'immeuble saisi, vaudra saisie-arrêt des loyers ou fermages, échus ou à échoir.
Le locataire ou fermier ne pourra se libérer qu'entre les mains d'un séquestre nommé par ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble.
À défaut d'opposition, les paiements faits au saisi seront valables et celui-ci sera tenu, comme séquestre judiciaire, de rendre compte des loyers ou fermages qu'il aura ainsi perçus.
Il sera également tenu, en la même qualité, de rendre compte des loyers ou fermages qu'il aurait perçus ou cédés par anticipation pour la période postérieure à la signification qui lui aura été faite de la saisie-exécution ou du commandement.

Article 417. - Les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant la signification de la saisie-exécution ou du commandement au saisi peuvent être annulés et ceux postérieurs à cette signification doivent l'être, si dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent.

Article 418. - Quarante jours au plus tôt et vingt jours au plus tard avant la date de l'adjudication, l'avocat poursuivant fait insérer au Journal Officiel de la République Tunisienne un extrait signé de lui et contenant :

    1. les nom, prénom, qualité et domicile du saisissant et ceux du saisi ;
    2. les nom, prénom et adresse de l'avocat poursuivant ;
    3. la désignation de l'immeuble saisi, telle qu'elle figure dans le cahier des charges ;
    4. la mise à prix ;
    5. l'indication de la date et de l'heure de l'adjudication et du tribunal devant lequel elle aura lieu ;
    6. les conditions dans lesquelles l'immeuble peut être visité.

Article 419. - Dans le même délai, l'avocat poursuivant fait placarder par l'huissier-notaire ledit extrait, en forme d'affiche, tant en son étude et en celle de l'huissier-notaire qu'à l'entrée de l'immeuble saisi et du tribunal devant lequel l'adjudication doit se faire. L'huissier-notaire dresse procès-verbal de cet affichage.
Copie de l'insertion est également remise entre les mains du greffier au moment de l'adjudication.

Article 420. - Il pourra être procédé, sur ordonnance du président du tribunal, non susceptible de voies de recours, à une publicité complémentaire par extrait à faire insérer dans un ou plusieurs journaux, suivant l'importance des biens mis en vente.

Article 421. - Avant l'adjudication, l'avocat poursuivant dépose au greffe un certificat attestant l'accomplissement des formalités de publicité prévues aux trois articles précédents.

Article 422 (nouveau). Note - L'adjudication a lieu quarante jours au moins et soixante jours au plus après dépôt du cahier des charges au greffe du tribunal.
Si le dernier jour est un jour férié légal ou n'est pas un jour d'audience de la chambre des saisies immobilières, l'adjudication est fixée à la première audience suivante. Le président du tribunal peut fixer l'adjudication à une audience spéciale.
L'avocat poursuivant fait assigner à l'audience d'adjudication, vingt jours au moins à l'avance, le saisi et, s'il y a lieu, les créanciers inscrits ainsi que les bénéficiaires de prénotation ayant conservé leur effet, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions.

Article 423. - L'adjudication a lieu à l'audience des saisies immobilières devant le tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble.

Article 424. - Sans préjudice des dispositions de l'alinéa 1er de l'article 306, le créancier peut faire saisir simultanément deux ou plusieurs immeubles appartenant à son débiteur, même s'ils sont situés dans les ressorts de tribunaux différents. Dans ce dernier cas, il est dressé un procès-verbal de saisie ou un commandement pour chacun des immeubles.
La vente est poursuivie par une seule et même procédure.
Si les immeubles saisis sont situés dans les ressorts de tribunaux différents, l'adjudication est faite devant le tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble de plus important.
S'il s'agit d'immeubles dépendant d'une même exploitation, l'adjudication a lieu devant le tribunal de première instance du siège principal de l'exploitation.

Article 425 (nouveau). Note - Le débiteur saisi peut procéder, lui-même, à la vente de l'immeuble saisi avant l'audience de l'adjudication. Dans ce cas, il demeure garant de ce qui peut survenir à l'immeuble jusqu'à la consignation du prix et des frais de saisie.
Le prix consigné doit être suffisant pour désintéresser tous les créanciers saisissants et opposants et être consigné au plus tard dix jours avant l'audience d'adjudication.
Si le poursuivant n'a pas été désintéressé avant le jour et l'heure fixés pour l'adjudication, son avocat, après avoir annoncé, à l'audience, l'immeuble à adjuger, les charges qui le grèvent, la mise à prix, le montant des frais et honoraires taxes et, le cas échéant, les dires insérés au cahier des charges, procède à l'adjudication au plus fort et au dernier enchérisseur. Aussitôt que les enchères sont ouvertes, il est allumé successivement trois feux, d'une durée d'environ une minute chacun.
L'enchérisseur cesse d'être obligé si son enchère est couverte par une autre, lors même que cette dernière serait déclarée nulle. L'adjudication ne peut être prononcée qu'après l'exécution de trois feux allumés successivement.
S'il intervient une enchère avant l'extinction d'un feu, l'adjudication ne peut être prononcée qu'après l'extinction de deux autres feux, sans nouvelles enchères.
S'il n'intervient pas d'enchère pendant la durée des trois feux, et si le poursuivant n'accepte pas que l'immeuble soit adjugé à son profit à la mise à prix, le tribunal doit ajourner l'audience d'adjudication une ou deux fois et rabaisser, chaque fois, de 15% la mise à prix initiale. Une nouvelle audience est fixée pour l'adjudication.
Les enchères sont portées par l'intermédiaire d'un avocat et ne peuvent y prendre part que les personnes ayant consigné au moins le tiers de la mise à prix à la Caisse des Dépôts et des Consignations, ou ayant présenté à cet effet un chèque certifié ou une garantie bancaire irrévocable. Est exempté des dispositions de cet alinéa le saisissant poursuivant ainsi que le copropriétaire en cas de licitation.
Note S'il n'intervient pas d'enchère pendant la durée des trois feux et si le poursuivant n'accepte pas que l'immeuble soit adjugé à son profit à la mise à prix, le tribunal doit ajourner l'audience d'adjudication une fois et rabaisser de quarante pour cent (40%) la mise à prix initiale et fixer une nouvelle audience qui doit se tenir dans un délai ne dépassant pas soixante jours. Cette date doit être annoncée quinze jours au moins à l'avance par les moyens de publicité prévus aux articles 418 à 420 du présent code

Article 426. - L'adjudication ne transmet à l'adjudicataire d'autres droits réels que ceux qui appartiennent au saisi.

Article 427 (nouveau). Note - Le tribunal constate le résultat de l'adjudication par un procès-verbal établi en la forme ordinaire des jugements.
Ce procès-verbal n'est susceptible d'aucune voie de recours ni même de pourvoi en cassation.
Il ne peut être attaqué que par une action en nullité d'adjudication devant le tribunal de première instance et ce, sous réserve des dispositions de l'article 438 du présent code.

Article 428. - L'avocat dernier enchérisseur doit apposer, séance tenante, sa signature au bas du procès-verbal d'adjudication, en la faisant précéder de l'indication du montant de l'adjudication, énoncé en toutes lettres.
Il peut, en outre, faire signer ledit procès-verbal par son client, si celui-ci est présent à l'audience. À défaut de quoi, l'avocat dernier enchérisseur est tenu, dans les trois jours de l'adjudication, de déposer au greffe du tribunal une déclaration indiquant les nom, prénom, profession, domicile et qualité de l'adjudicataire, et accompagnée, soit de la justification de l'acceptation de ce dernier, soit de son mandat qui demeurera annexé à la déclaration. Faute de ce faire, il est réputé être personnellement adjudicataire.
L'adjudicataire peut, dans les vingt-quatre heures de la déclaration visée à l'alinéa précédent, ou de l'apposition de sa signature au bas du procès-verbal d'adjudication, déclarer command au greffe du tribunal, en indiquant les nom, prénom, profession, domicile et qualité du tiers adjudicataire et en produisant la justification de l'acceptation de ce dernier.
L'avocat réputé personnellement adjudicataire peut également, dans les mêmes conditions, déclarer command dans les vingt-quatre heures qui suivent le délai de trois jours visé à l'alinéa précèdent.

Article 429. - Les frais de la procédure de saisie immobilière doivent être taxés, avant l'audience d'adjudication par le président de la chambre des saisies immobilières ou l'un des juges commis par lui. Ce magistrat taxe en même temps les honoraires de l'avocat poursuivant à inclure dans les frais.
Les frais et honoraires taxés sont payés par privilège, en sus du prix.

Article 430. - La taxe des frais et honoraires est susceptible d'opposition dans un délai de quinze jours, à partir de la date de sa signification et ce, à peine de déchéance.
L'opposition est formée par exploit d'huissier-notaire signifié au poursuivant et comportant assignation à comparaître devant le tribunal saisi de la vente, dans un délai de huit jours au minimum et de quinze jours au maximum. Elle doit être motivée, à peine de nullité.
Le tribunal statue dans le mois par jugement non susceptible d'appel.
L'opposition formée dans le délai légal suspend le paiement de la taxe, mais ne fait pas obstacle à l'adjudication.

Article 431. - Le procès-verbal d'adjudication mentionne la procédure suivie, le montant des frais et honoraires taxés, l'adjudication intervenue et les déclarations prévues à l'article 428.
La grosse reproduit le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication. Elle est signifiée au saisi.

Article 432. - Le prix d'adjudication est payable entre les mains de l'avocat poursuivant, dans le mois de l'adjudication.
Toutefois, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé et s'il y a un ou plusieurs créanciers inscrits, le prix d'adjudication est déposé à la caisse des dépôts et consignations, dans les deux mois de l'adjudication.
Si l'adjudicataire se trouve être seul créancier hypothécaire inscrit, ou inscrit au premier rang, il n'est tenu de consigner, dans le délai prévu à l'alinéa précédent, que la partie du prix d'adjudication dépassant le montant de sa créance garantie par l'inscription.
En même temps que le prix d'adjudication, l'adjudicataire est tenu à payer les frais et honoraires taxés, dans le cas prévu à l'alinéa 1er ci-dessus, ou de les consigner, dans les cas prévus aux alinéas 2 et 3, à moins qu'il ne les ait avancés lui-même en qualité de poursuivant.

Article 433. - La date fixée pour l'adjudication ne peut être modifiée que pour une cause grave dûment justifiée et ce, par jugement motivé.
En cas de renvoi, le jugement fixe la date de l'adjudication qui ne doit pas être éloignée de plus de soixante jours.
L'adjudication ainsi renvoyée est annoncée, quinze jours au moins à l'avance, par les moyens de publicité prévus aux articles 418 à 420.

Article 434. - Tout intéressé peut présenter un dire tendant à apporter une modification au cahier des charges ou à y insérer des observations ou réserves.
Le jugement qui statue sur les dires est transcrit par le greffier à la suite du cahier des charges.

Article 435. - Si le saisi justifie que le revenu net et libre de ses immeubles pendant une année suffit pour le payement de la dette en capital et accessoires et s'il en offre la délégation au saisissant, la poursuite peut être suspendue par le tribunal, sauf à être reprise s'il survient un obstacle au paiement.

Article 436. - Dans le cas de saisie collective prévue par l'article 424, le saisi peut demander au tribunal le sursis à la vente d'un ou de plusieurs immeubles compris dans la saisie, sans que cette demande empêche l'inscription du commandement sur le titre foncier.
Il n'est donné suite à la demande que si le débiteur justifie que la valeur des biens sur lesquels les poursuites seront continuées est suffisante pour désintéresser le saisissant et tous les créanciers inscrits.
Le jugement indique les immeubles à distraire.
Après l'adjudication définitive, le saisissant peut reprendre les poursuites sur les biens provisoirement distraits, si le prix des biens adjugés ne suffit pas pour le désintéresser.
La distraction ne peut être demandée lorsque les biens dépendent d'une même exploitation.

Article 437 (nouveau). Note - Les demandes incidentes prévues par les articles 433 à 436 doivent être introduites dans un délai qui commence à courir à dater du dépôt du cahier des charges au greffe du tribunal et expire 10 jours avant l'audience fixée pour l'adjudication.
Le demandeur assigne son adversaire à une audience qui a lieu 5 jours avant la date fixée pour l'adjudication.
Le délai d'ajournement ne peut être inférieur à 3 jours. Le tout sous peine de déchéance.
Le jugement doit, en principe, intervenir avant la date fixée pour l'adjudication. Le tribunal peut toutefois s'il le juge nécessaire, ordonner le sursis à l'adjudication pour statuer sur l'incident, dans ce cas, la partie qui succombe sur la demande incidente est condamnée, sans préjudice de dommages-intérêts, aux frais causés par la reprise de la procédure.

Article 438. - Les moyens de nullité, tant en la forme qu'au fond, contre la procédure de saisie immobilière doivent être présentés et jugés dans les formes et délais prévus à l'article précédent.
S'ils sont admis, la poursuite pourra être reprise à partir du dernier acte valable et les délais pour accomplir les actes suivants courront à partir de la signification du jugement qui aura prononcé la nullité.
S'ils sont rejetés, la procédure sera continuée sur ses derniers errements.

Article 439. - Les dispositions de l'article précédent ne s'appliquent pas aux demandes en revendications d'immeubles saisis.

Article 440. - Lorsque le poursuivant n'a pas rempli une formalité ou n'a pas fait un acte de procédure dans les délais prescrits, tout créancier, muni d'un titre exécutoire ou d'un titre inscrit et dont la créance est exigible, peut le sommer, par exploit d'huissier-notaire, d'avoir à continuer la procédure dans un délai de huit jours, passé lequel ledit créancier pourra l'assigner en subrogation dans la poursuite. Il sera statué sur cette demande dans le mois.
Le poursuivant contre lequel la subrogation aura été prononcée sera tenu de remettre les pièces de la poursuite, sur récépissé, au subrogé qui poursuivra la procédure à ses risques et périls. Les frais exposés par le poursuivant seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 429 et 430.
Le subrogé aura la faculté de modifier, par une simple déclaration déposée au greffe et annexée au cahier des charges, la mise à prix fixée par le poursuivant. Toutefois, si la publicité a déjà été faite ou même commencée, la mise à prix ne pourra être modifiée qu'à la condition que de nouvelles affiches et annonces de l'adjudication soient faites dans les formes et délais prévus par les articles 418 à 420, avec l'indication de la nouvelle mise à prix.

Article 441. - La chambre des saisies immobilières devant laquelle doit avoir lieu l'adjudication est seule compétente pour connaître de toutes les demandes incidentes prévues aux articles 433 à 438 et 440.
Les jugements qui statuent sur ces demandes ne sont pas susceptibles d'appel.

Article 442 (nouveau). Note - Toute personne peut, dans les 10 jours qui suivent l'adjudication, faire une surenchère d'un dixième au moins du prix d'adjudication, il doit, à peine de déchéance, consigner le prix et les frais taxés de la première adjudication à la Caisse des Dépôts et des Consignations, présenté un chèque certifié ou une garantie bancaire irrévocable. Cette surenchère est faite par ministère d'avocat, au moyen d'une déclaration souscrite au greffe du tribunal devant lequel l'adjudication a eu lieu et mentionnant les nom, prénom, profession, domicile et qualité du surenchérisseur, le prix d'adjudication, le montant de la surenchère et celui des frais et honoraires taxés figurant au procès-verbal d'adjudication. Le reçu de consignation doit y être joint.
La surenchère ne peut être rétractée.

Article 443. - L'avocat du surenchérisseur doit, dans les dix jours qui suivent la surenchère, la dénoncer, par acte d'huissier-notaire au poursuivant, au saisi et à l'adjudicataire, en les sommant d'assister à l'audience d'adjudication sur surenchère, aux jour et heure fixés.
Il doit faire mentionner cette dénonciation, dans les cinq jours de sa date, au bas de la déclaration de surenchère prévue à l'article précédent.
Faute par le surenchérisseur de procéder aux dites dénonciation et mention dans les délais prescrits, le poursuivant, le saisi, l'adjudicataire ou tout créancier inscrit pourra y procéder dans les vingt jours qui suivent l'expiration du délai imparti au surenchérisseur, faute de quoi la surenchère sera considérée comme non avenue.

Article 444. (Nouveau) Note - L'adjudication sur surenchère a lieu quarante jours au plus tôt et soixante jours au plus tard après la dénonciation de la surenchère. Elle est publiée et suivie dans les mêmes conditions que la première adjudication.
S'il n'intervient pas d'enchère supérieure, le surenchérisseur, même s'il ne comparaît pas à l'audience, est déclaré adjudicataire sur la mise à prix constituée par le prix de la première adjudication, augmenté de la surenchère, et compte tenu des frais et honoraires taxés de la première adjudication et de la procédure de surenchère.
Aucune surenchère n'est admise après adjudication sur surenchère.

Article 445. - Faute par l'adjudicataire de s'être acquitté du prix d'adjudication et des frais et honoraires taxés, dans les conditions prévues à l'article 432, l'immeuble est revendu à sa folle enchère, après un commandement à lui signifié par huissier-notaire et non suivi d'effet dans un délai de dix jours.

Article 446. - La procédure de folle enchère consiste en une nouvelle publicité et une nouvelle adjudication, suivant les règles édictées pour la première adjudication.
Les insertions et affiches contenant la publicité légale indiquent, outre les énonciations prescrites à l'article 418, les nom, prénom et domicile du fol enchérisseur, le montant de l'adjudication prononcée à son profit, une mise à prix fixée par le poursuivant et les jour et heure auxquels aura lieu, sur l'ancien cahier des charges, la nouvelle adjudication.

Article 447. - L'adjudication sur folle enchère a lieu vingt jours au plus tôt et quarante jours au plus tard après le dernier acte de publicité légale.
L'avocat poursuivant fait assigner à l'audience d'adjudication, vingt jours au moins à l'avance, le saisi, le fol enchérisseur et, s'il y a lieu, les créanciers inscrits, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions.

Article 448. - Les dispositions des articles 400 et 401 sont applicables à la revente sur folle enchère des immeubles.

Article 449. - La surenchère prévue à l'article 442 n'est admise après adjudication sur folle enchère que si la première adjudication n'avait pas elle-même été suivie de surenchère.

Article 450. (Nouveau) Note - Lorsque la mise à prix d'un immeuble compris dans la même poursuite ne dépasse pas sept mille dinars, la saisie et la vente sont soumises à la procédure prévue pour les meubles.
Seront, néanmoins, observées les dispositions des articles 414 à 417, 426, 432 (alinéas 2 et 3), 435 et 451 à 462, à l'exception des 5° et 6° des articles 452 et 460.
La publicité prévue à l'article 396 devra, en outre, indiquer sommairement les charges réelles grevant l'immeuble saisi, les prénotations, ainsi que les baux. Un état des inscriptions sur le titre foncier sera, le cas échéant, tenu par l'huissier-notaire chargé de la vente, à la disposition des intéressés.
Aucune surenchère ne sera admise sauf si le montant de l'adjudication dépasse sept mille. Cette surenchère a lieu et est poursuivie devant le tribunal visé aux articles 423 et 424 de ce code dans les délais et selon les formes et conditions prévues aux articles 418 à 421 et 442 (Nouveau) à 448 de ce code.

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